Trang chủ » Tài liệu kế toán » Hướng dẫn xác định thu nhâp tính thuế hạch toán chuyển nhượng Bất động sản

Hướng dẫn xác định thu nhâp tính thuế hạch toán chuyển nhượng Bất động sản

Cách xác định thu nhập tính thuế và thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS ra sao? Các nghiệp vụ phát sinh trong chuyển nhượng Bất động sản như thế nào? Hạch toán chúng ra sao? Bài viết dưới đây Diachihocketoan.org xin Hướng dẫn xác định thu nhâp tính thuế hạch toán chuyển nhượng Bất động sản

Hướng dẫn xác định thu nhâp tính thuế hạch toán chuyển nhượng Bất động sản

Hướng dẫn xác định thu nhâp tính thuế hạch toán chuyển nhượng Bất động sản

I. Cách xác định thu nhập tính thuế và thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS

Theo quy đinh tại phần G thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 thì thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS =   Thu nhập tính thuế        X       25%

Trong đó:

Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế - Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có)

Và:

Thu nhập chịu thuế

=

Doanh thu thu từ chuyển nhượng BĐS

- Giá vốn của BĐS

 Chi phí liên quan đến

- hoạt động chuyển nhượng BĐS

- Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS có thể được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng BĐS (bao gồm các khoản phụ thu và phí thu thêm  – nếu có) tại thời điểm chuyển nhượng BĐS, ngoài ra doanh thu cũng có thể được xác định theo quy định hiện hành.

- Chi phí chuyển nhượng BĐS là các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng BĐS trong kỳ tính thuế tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế. Bao gồm: giá vốn đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất; chi phí đền bù thiệt hại về đất; chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu; chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật; các loại chi phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông; giá trị kết cấu, công trình kiến trúc có trên đất; các khoản chi phí khác liên quan đến BĐS được chuyển nhượng.

Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Không áp dụng mức thuế suất ưu đãi; thời gian miễn thuế, giảm thuế đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Trường hợp hoạt động chuyển nhượng BĐS bị lỗ thì khoản lỗ này không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động SXKD và thu nhập khác mà được chuyển lỗ vào thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm sau (nếu có). Thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm liên tục, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ.

II. Các nghiệp vụ kinh tế phát sinh chủ yếu trong kế toán Bất động sản đầu tư

1. Mua BĐS đầu tư theo phương thức trả tiền ngay:

Bên mua

Bên bán

Nợ TK 217 – giá muaNợ TK 133(2)- nếu có

Có TK 111, 112, …

- Nếu bán BĐS đầu tư:Nợ TK 111, 112       đồng thời:  Nợ TK 632 – GTCL

Có TK 511(7)                          Nợ TK 214(7)- KH luỹ kế

Có TK 3331 – nếu có                      Có TK 217

- Nếu bán hàng hoá BĐS:

Nợ TK 111, 112…     đồng thời: Nợ TK 632

Có TK 511 (7)                                Có TK 156(7)

Có TK 3331 – nếu có

2. Mua BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm:

Bên mua

Bên bán

Nợ TK 217 – giá muaNợ TK 133(2) – nếu có

Nợ TK 242 – phần lãi trả chậm, trả góp

Có TK 331 – tổng nợ phải trả

Nợ TK 131 – tổng nợ phải thuCó TK 511(7) – doanh thu

Có TK 3387 – phần lãi trả chậm, trả góp

Có TK 3331 – nếu có

đồng thời:

Nợ TK 632/Có TK 156(7)-nếu bán hàng hoá BĐS           hoặc:

Nợ TK 632, 214/Có TK 217- nếu thanh lý, nhượng bán BĐS đầu tư

 

3. Chuyển đổi mục đích sử dụng:

 

- Chuyển từ BĐS xây dựng thành BĐS đầu tư (chủ sở hữu kết thúc xây dựng và bàn giao đi vào đầu tư)

 

Nợ TK 217/Có TK 241

 

- BĐS chủ sở hữu chuyển thành BĐS đầu tư (khi chủ sở hữu chấm dứt việc sử dụng):

 

Nợ TK 217/Có TK 211, 213           đồng thời: Nợ TK 214(1,3)/Có TK 214(7)

 

- Chuyển hàng hoá BĐS thành BĐS đầu tư (khi chủ sở hữu bắt đầu cho thuê hoạt động):

 

Nợ TK 217/Có TK 156(7)

 

-BĐS đầu tư chuyển thành hàng hoá BĐS (triển khai cho mục đích bán-nâng cấp, cải tạo):

 

Nợ TK 156(7) – GTCL

 

Nợ TK 214(7)- KH lũy kế

 

Có TK 217- NG

 

đồng thời: Nợ TK 156(7)/Có TK 154 – các chi phí liên quan đến việc sửa chữa, cải tạo

 

- Chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu sử dụng:

 

Nợ TK 211, 213/Có TK 217           đồng thời: Nợ TK 214(7)/Có TK 214(1,3)

 

4. Khi đi thuê tài chính để cho thuê lại theo một hay nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê thoả mãn tiêu chuẩn của BĐS đầu tư:

 

* Trường hợp trong giá thuê BĐS đầu tư đã bao gồm cả thuế GTGT: * Trường hợp trong giá thuê BĐS đầu tư chưa bao gồm cả thuế GTGT:

Tại thời điểm ghi nhận

Nợ TK 217 – min {giá trị hợp lý, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu)Nợ TK 138(8) – thuế GTGT

Có TK 315 – nợ phải trả kỳ này

Có TK 342 – tổng NTP trừ NPT kỳ này

Nợ TK 217 – min {giá trị hợp lý, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu)Có TK 315 – nợ phải trả kỳ này

Có TK 342 – tổng NTP trừ NPT kỳ này

 

Định kỳ nhận được hoá đơn thanh toán

Nếu thanh toán ngay

Nợ TK 635 – lãi trả chậmNợ TK 315 – nợ phải trả kỳ này

Có TK 111, 112               đồng thời:

Nợ TK 133(2)/Có TK 138(8)-thuế GTGT kỳ này

Nợ TK 635 – lãi trả chậmNợ TK 133 – thuế GTGT kỳ này

Nợ TK 315 – nợ phải trả kỳ này

Có TK 111, 112

Nếu chưa thanh toán

Nợ TK 635 – lãi trả chậmCó TK 315                 đồng thời:

Nợ TK 133(2)/Có TK 138(8)-thuế GTGT kỳ này

Nợ TK 635 – lãi trả chậmNợ TK 133(2)-thuế GTGT kỳ này

Có TK 315

Cuối kỳ xác định số nợ gốc phải trả của kỳ tiếp

Nợ TK 342/Có TK 315- nợ gốc phải trả hàng kỳ.

- Khi hết thời hạn thuê tài chính:

+ Nếu trả lại BĐS đầu tư:

Nợ TK 214(7) – KH luỹ kế

Nợ TK 632 – GTCL (nếu có)

Có TK 217 – NG

+ Nếu mua lại chuyển thành BĐS đầu tư

Nợ TK 217/Có TK 111, 112…

+ Nếu mua lại BĐS thuê tài chính để chuyển thành BĐS chủ sở hữu:

Nợ TK 211, 213/Có TK 217, 111, 112      đồng thời: Nợ TK 214(7)/Có TK 214(1,3)

(5). Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu nếu xét thấy chi phí này không thoả mãn điều kiện ghi tăng NG BĐS, thì kế toán sẽ ghi nhận chi phí này vào chi phí:

Nợ TK 632 – nếu chi phí phát sinh nhỏ

hoặc:  Nợ TK 242 – nếu chi phí phát sinh giá trị lớn

Có TK 111, 112, 152, 153, 334…

- Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu nếu thấy chi phí thoả mãn điều kiện ghi tăng NG BĐS đầu tư thì:

Khi tập hợp chi phí phát sinh:        Nợ TK 241, 133/Có TK 111, 112…

Khi kết thúc giai đoạn đầu tư ghi tăng NG:          Nợ TK 217/Có TK 241.

6. Kế toán cho thuê hoạt động BĐS đầu tư.

Bên cho thuê

Bên đi thuê

Nếu doanh thu cho thuê nhận trước nhiều kỳ:Nợ TK 111, 112

Có TK 511(7) – doanh thu kỳ này

Có TK 3387 – Tổng doanh thu nhận trước trừ doanh thu kỳ này

Có TK 3331 – nếu có

- Chi phí phát sinh liên quan đến thuế BĐS đầu tư:

Nợ TK 632, 133 – nếu có/Có Tk 111, 112…

- Định kỳ phản ánh tiền thuê tương ứng kỳ này:

Nợ TK 3387/Có TK 511(7)

- Định kỳ tính khấu hao BĐS đầu tư:

Nợ TK 632/Có TK 214(7)

- Nợ TK 001 – Tài sản thuê ngoài- Chi phí thuê Tài sản:

Nợ TK 635, 641, 642…chi phí tương ứng kỳ này

Nợ TK 242 – Tổng chi phí trả trước trừ chi phí kỳ này

Nợ TK 133 – nếu có

Có TK 111, 112

 

- Định kỳ phản ánh chi phí tương ứng kỳ này:

Nợ TK 635, 641, 642/Có TK 242

 

7. Thanh lý, nhượng bán BĐS đầu tư

Nợ TK 111, 112, 131…       đồng thời:      Nợ TK 632-GTCL

Có TK 511(7)                                           Nợ TK 214(7)- KH luỹ kế

Có TK 3331 – nếu có                                          Có TK 217- NG

Bài viết liên quan:

Loading Facebook Comments ...

Leave a Comment

KẾ TOÁN HÀ NỘI GROUP - TRUNG TÂM ĐÀO TẠO KẾ TOÁN THỰC TẾ

Hotline: 0974 975 029 (Mr Quân)

Email: Hotrokthn@gmail.com

Giấy phép ĐKKD số: 0103648057 cấp bởi Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội.

Giấy phép đào tạo Kế Toán Thực Hành số: 7619/QĐ-SGD&ĐT cấp bởi Sở Giáo dục và Đào tạo Hà Nội.

CAM KẾT KHÔNG THÀNH NGHỀ KHÔNG THU HỌC PHÍ

CÁC ĐỊA CHỈ HỌC KẾ TOÁN THỰC HÀNH THỰC TẾ CỦA TRUNG TÂM KẾ TOÁN HÀ NỘI

CS1 : Lê Trọng Tấn - Thanh Xuân - Hà Nội
CS2 : Nguyễn Cơ Thạch - Từ Liêm - Hà Nội
CS3 :KĐT Việt Hưng - Long Biên - Hà Nội
CS4 : 200 Quang Trung - Hà Đông - Hà Nội
CS5 : 71 Nguyễn Chí Thanh - Đống Đa -Hà Nội
CS6 : 124 Minh Khai - Hai Bà Trưng - Hà Nội
CS7: Cổ Bi – Gia Lâm – Long Biên – Hà Nội
CS8 : Vân Côi – Quận Tân Bình - HCM
CS9 : 35 Lê Văn Chí - Q. Thủ Đức - TP HCM
CS10 : Lê Văn Thịnh - P. Suối Hoa - Tp. Bắc Ninh
CS11 : Lạch Tray - Q. Ngô Quyền - Tp. Hải Phòng
CS12 : Hoàng Hoa Thám - Thủ Dầu 1 - Bình Dương
CS13 : Nguyễn Văn Cừ - Q Ninh Kiều - Tp Cần Thơ
CS14 : Kim Đồng - Trần Hưng Đạo - Tp Thái Bình
CS15 : Chu Văn An - Tp.Thái Nguyên
CS16 : Đoàn Nhữ Hài - TP Hải Dương
CS17 : Quy Lưu - Minh Khai - Phủ Lý - Hà Nam
CS18 : Đường Giải Phóng - Tp. Nam Định
CS19 : Nguyễn Văn Cừ - TP Hạ Long - Quảng Ninh
CS20 : Chu Văn An - Vĩnh Yên - Vĩnh Phúc
CS21 : Trần Nguyên Hãn - Tp.Bắc Giang
CS22 : Tràng An - p Tân Thành - TP. Ninh Bình
CS23 : Phong Định Cảng - TP Vinh - Nghệ An
CS24 : Trần Cao Vân - Q Thanh Khê - Tp Đà Nẵng
CS25 : Đường Ngô Quyền - TP Huế
CS26 : Đường Hà Huy Tập - TP Hà Tĩnh
 CS27: Hà Huy Giáp – Biên Hòa – Đồng Nai
CS28: Trần Hưng Đạo – Long Xuyên – An Giang
CS29: Thái Sanh Hạnh – Mỹ Tho – Tiền Giang
CS30: Phan Chu Trinh – TP Vũng Tàu
CS31: 03 p 6 – TP. Tân An – tỉnh Long An
CS32: Võ Trường Toản – Cao Lãnh – Đồng Tháp
CS33: Nguyễn Hùng Sơn–Rạch Giá–Kiên Giang
CS34: Lê Thị Riêng – phường 5 – TP Cà Mau
CS35: Trần Phú – phường 4 – TP Vĩnh Long
CS36: Phạm Ngũ Lão – phường 1 – TP Trà Vinh
CS37: Hai Bà Trưng – phường 1 – TP Bến Tre
CS38: Tôn Đức Thắng – Phường 1 – TP Bạc Liêu