Hướng dẫn xác định thu nhâp tính thuế hạch toán chuyển nhượng Bất động sản
Cách xác định thu nhập tính thuế và thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS ra sao? Các nghiệp vụ phát sinh trong chuyển nhượng Bất động sản như thế nào? Hạch toán chúng ra sao? Bài viết dưới đây Diachihocketoan.org xin Hướng dẫn xác định thu nhâp tính thuế hạch toán chuyển nhượng Bất động sản
Hướng dẫn xác định thu nhâp tính thuế hạch toán chuyển nhượng Bất động sản
I. Cách xác định thu nhập tính thuế và thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS
Theo quy đinh tại phần G thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 thì thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được xác định theo công thức sau:
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS = Thu nhập tính thuế X 25%
Trong đó:
| Thu nhập tính thuế | = | Thu nhập chịu thuế | – | Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có) |
Và:
|
Thu nhập chịu thuế |
= |
Doanh thu thu từ chuyển nhượng BĐS |
– Giá vốn của BĐS |
Chi phí liên quan đến – hoạt động chuyển nhượng BĐS |
– Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS có thể được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng BĐS (bao gồm các khoản phụ thu và phí thu thêm – nếu có) tại thời điểm chuyển nhượng BĐS, ngoài ra doanh thu cũng có thể được xác định theo quy định hiện hành.
– Chi phí chuyển nhượng BĐS là các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng BĐS trong kỳ tính thuế tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế. Bao gồm: giá vốn đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất; chi phí đền bù thiệt hại về đất; chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu; chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật; các loại chi phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông; giá trị kết cấu, công trình kiến trúc có trên đất; các khoản chi phí khác liên quan đến BĐS được chuyển nhượng.
Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Không áp dụng mức thuế suất ưu đãi; thời gian miễn thuế, giảm thuế đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Trường hợp hoạt động chuyển nhượng BĐS bị lỗ thì khoản lỗ này không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động SXKD và thu nhập khác mà được chuyển lỗ vào thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm sau (nếu có). Thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm liên tục, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ.
II. Các nghiệp vụ kinh tế phát sinh chủ yếu trong kế toán Bất động sản đầu tư
1. Mua BĐS đầu tư theo phương thức trả tiền ngay:
|
Bên mua |
Bên bán |
| Nợ TK 217 – giá muaNợ TK 133(2)- nếu có
Có TK 111, 112, … |
– Nếu bán BĐS đầu tư:Nợ TK 111, 112 đồng thời: Nợ TK 632 – GTCL
Có TK 511(7) Nợ TK 214(7)- KH luỹ kế Có TK 3331 – nếu có Có TK 217 – Nếu bán hàng hoá BĐS: Nợ TK 111, 112… đồng thời: Nợ TK 632 Có TK 511 (7) Có TK 156(7) Có TK 3331 – nếu có |
2. Mua BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm:
|
Bên mua |
Bên bán |
| Nợ TK 217 – giá muaNợ TK 133(2) – nếu có
Nợ TK 242 – phần lãi trả chậm, trả góp Có TK 331 – tổng nợ phải trả |
Nợ TK 131 – tổng nợ phải thuCó TK 511(7) – doanh thu
Có TK 3387 – phần lãi trả chậm, trả góp Có TK 3331 – nếu có đồng thời: Nợ TK 632/Có TK 156(7)-nếu bán hàng hoá BĐS hoặc: Nợ TK 632, 214/Có TK 217- nếu thanh lý, nhượng bán BĐS đầu tư |
3. Chuyển đổi mục đích sử dụng:
– Chuyển từ BĐS xây dựng thành BĐS đầu tư (chủ sở hữu kết thúc xây dựng và bàn giao đi vào đầu tư)
Nợ TK 217/Có TK 241
– BĐS chủ sở hữu chuyển thành BĐS đầu tư (khi chủ sở hữu chấm dứt việc sử dụng):
Nợ TK 217/Có TK 211, 213 đồng thời: Nợ TK 214(1,3)/Có TK 214(7)
– Chuyển hàng hoá BĐS thành BĐS đầu tư (khi chủ sở hữu bắt đầu cho thuê hoạt động):
Nợ TK 217/Có TK 156(7)
-BĐS đầu tư chuyển thành hàng hoá BĐS (triển khai cho mục đích bán-nâng cấp, cải tạo):
Nợ TK 156(7) – GTCL
Nợ TK 214(7)- KH lũy kế
Có TK 217- NG
đồng thời: Nợ TK 156(7)/Có TK 154 – các chi phí liên quan đến việc sửa chữa, cải tạo
– Chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu sử dụng:
Nợ TK 211, 213/Có TK 217 đồng thời: Nợ TK 214(7)/Có TK 214(1,3)
4. Khi đi thuê tài chính để cho thuê lại theo một hay nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê thoả mãn tiêu chuẩn của BĐS đầu tư:
| * Trường hợp trong giá thuê BĐS đầu tư đã bao gồm cả thuế GTGT: | * Trường hợp trong giá thuê BĐS đầu tư chưa bao gồm cả thuế GTGT: |
|
Tại thời điểm ghi nhận |
|
| Nợ TK 217 – min {giá trị hợp lý, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu)Nợ TK 138(8) – thuế GTGT
Có TK 315 – nợ phải trả kỳ này Có TK 342 – tổng NTP trừ NPT kỳ này |
Nợ TK 217 – min {giá trị hợp lý, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu)Có TK 315 – nợ phải trả kỳ này
Có TK 342 – tổng NTP trừ NPT kỳ này
|
|
Định kỳ nhận được hoá đơn thanh toán |
|
|
Nếu thanh toán ngay |
|
| Nợ TK 635 – lãi trả chậmNợ TK 315 – nợ phải trả kỳ này
Có TK 111, 112 đồng thời: Nợ TK 133(2)/Có TK 138(8)-thuế GTGT kỳ này |
Nợ TK 635 – lãi trả chậmNợ TK 133 – thuế GTGT kỳ này
Nợ TK 315 – nợ phải trả kỳ này Có TK 111, 112 |
|
Nếu chưa thanh toán |
|
| Nợ TK 635 – lãi trả chậmCó TK 315 đồng thời:
Nợ TK 133(2)/Có TK 138(8)-thuế GTGT kỳ này |
Nợ TK 635 – lãi trả chậmNợ TK 133(2)-thuế GTGT kỳ này
Có TK 315 |
|
Cuối kỳ xác định số nợ gốc phải trả của kỳ tiếp |
|
|
Nợ TK 342/Có TK 315- nợ gốc phải trả hàng kỳ. |
|
– Khi hết thời hạn thuê tài chính:
+ Nếu trả lại BĐS đầu tư:
Nợ TK 214(7) – KH luỹ kế
Nợ TK 632 – GTCL (nếu có)
Có TK 217 – NG
+ Nếu mua lại chuyển thành BĐS đầu tư
Nợ TK 217/Có TK 111, 112…
+ Nếu mua lại BĐS thuê tài chính để chuyển thành BĐS chủ sở hữu:
Nợ TK 211, 213/Có TK 217, 111, 112 đồng thời: Nợ TK 214(7)/Có TK 214(1,3)
(5). Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu nếu xét thấy chi phí này không thoả mãn điều kiện ghi tăng NG BĐS, thì kế toán sẽ ghi nhận chi phí này vào chi phí:
Nợ TK 632 – nếu chi phí phát sinh nhỏ
hoặc: Nợ TK 242 – nếu chi phí phát sinh giá trị lớn
Có TK 111, 112, 152, 153, 334…
– Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu nếu thấy chi phí thoả mãn điều kiện ghi tăng NG BĐS đầu tư thì:
Khi tập hợp chi phí phát sinh: Nợ TK 241, 133/Có TK 111, 112…
Khi kết thúc giai đoạn đầu tư ghi tăng NG: Nợ TK 217/Có TK 241.
6. Kế toán cho thuê hoạt động BĐS đầu tư.
|
Bên cho thuê |
Bên đi thuê |
| Nếu doanh thu cho thuê nhận trước nhiều kỳ:Nợ TK 111, 112
Có TK 511(7) – doanh thu kỳ này Có TK 3387 – Tổng doanh thu nhận trước trừ doanh thu kỳ này Có TK 3331 – nếu có – Chi phí phát sinh liên quan đến thuế BĐS đầu tư: Nợ TK 632, 133 – nếu có/Có Tk 111, 112… – Định kỳ phản ánh tiền thuê tương ứng kỳ này: Nợ TK 3387/Có TK 511(7) – Định kỳ tính khấu hao BĐS đầu tư: Nợ TK 632/Có TK 214(7) |
– Nợ TK 001 – Tài sản thuê ngoài- Chi phí thuê Tài sản:
Nợ TK 635, 641, 642…chi phí tương ứng kỳ này Nợ TK 242 – Tổng chi phí trả trước trừ chi phí kỳ này Nợ TK 133 – nếu có Có TK 111, 112
– Định kỳ phản ánh chi phí tương ứng kỳ này: Nợ TK 635, 641, 642/Có TK 242
|
7. Thanh lý, nhượng bán BĐS đầu tư
Nợ TK 111, 112, 131… đồng thời: Nợ TK 632-GTCL
Có TK 511(7) Nợ TK 214(7)- KH luỹ kế
Có TK 3331 – nếu có Có TK 217- NG
